AI MODEL CARD — VELARYX GROUP

Transparence Algorithmique & Registre des Biais

Version 1.0 — Mars 2026 — ISO/IEC 42001:2023 Clause 6.2

1. IDENTIFICATION DU MODÈLE

Champ	Valeur
Nom du système	Velaryx Intelligence Ops
Version	1.0 — Mars 2026
Type	Système d'aide à la décision — Audit institutionnel
Domaine	Immobilier premium · Holding M&A · Joaillerie · Yachting · Succession
Marchés	Marbella (ES) · Monaco (MC) · Genève (CH)
Responsable	Jean Toffin — HAMZULLS LIMITED
Supervision humaine	Obligatoire avant toute livraison (Human-in-the-loop)

2. OBJECTIF DU SYSTÈME

Velaryx Intelligence Ops est un système d'assistance à l'audit institutionnel. Il assiste l'expert humain (Jean Toffin) en : - Collectant et croisant des données issues de sources officielles - Calculant 5 indicateurs propriétaires de performance/risque - Produisant un rapport structuré soumis à validation humaine obligatoire

Ce que le système NE fait PAS : - Il ne prend pas de décision d'investissement autonome - Il ne remplace pas l'expertise humaine - Il ne garantit pas la performance future d'un actif

3. INDICATEURS — FORMULES DÉTAILLÉES & LIMITES

IVR — Indice de Valorisation Relative

Élément	Détail
Formule	(Prix total actif / (Surface m² × Prix moyen/m² secteur)) × 100
Interprétation	< 80 = Sous-évalué · 80-120 = Marché · > 120 = Surévalué
Sources	Catastro Español + Idealista.com (24 mois glissants) + base Velaryx
Mise à jour données	Hebdomadaire
Limite connue	Ne tient pas compte des finitions intérieures exceptionnelles
Biais potentiel	Surpondération des biens récents si le marché est en hausse rapide

RCT — Risque Charges & Titres

Élément	Détail
Formule	Score 0-100 basé sur grille pondérée : Nota Simple (40pts) + BORME (30pts) + BOE (30pts)
Interprétation	> 80 = Faible risque · 50-80 = Risque modéré · < 50 = Risque élevé
Sources	Registro de la Propiedad + BORME + BOE
Limite connue	Le Registro n'est pas mis à jour en temps réel (délai jusqu'à 48h)
Biais potentiel	Peut sous-estimer les litiges non encore enregistrés officiellement

SLS — Score Liquidité Secondaire

Élément	Détail
Formule	(Nbre transactions secteur 12M / Stock disponible) × (1 / Délai moyen vente en jours) × 1000
Interprétation	> 70 = Très liquide · 40-70 = Liquide · < 40 = Peu liquide
Sources	Idealista + Marbella Index + données agences locales (120+ transactions de référence)
Limite connue	Données limitées au marché de revente — ne couvre pas les transactions off-market
Biais potentiel	Peut surestimer la liquidité en période de forte activité saisonnière (Marbella été)

REC — Ratio Emprise Cadastrale

Élément	Détail
Formule	(Surface construite / Surface parcelle) vs. ratio légal PGOU × coefficient zone
Interprétation	> 90% du ratio légal = Optimisé · 60-90% = Sous-optimisé · < 60% = Potentiel constructible
Sources	Catastro Español + Plan Général d'Ordre Urbain (PGOU) Marbella
Limite connue	Les modifications du PGOU peuvent créer un décalage temporaire
Biais potentiel	Ne s'applique pas aux zones protégées (Parque Natural) sans adaptation manuelle

ISM — Indice Structural & Matériaux

Élément	Détail
Formule	Grille 44 points pondérés : Structure (30%) · Enveloppe (25%) · Équipements (25%) · Finitions (20%)
Interprétation	A (90-100) · B (75-89) · C (55-74) · D (< 55)
Sources	Inspection physique terrain + Certificat Énergétique + Dossier technique promoteur
Limite connue	Nécessite accès physique au bien — score estimé si accès impossible
Biais potentiel	L'évaluation des finitions peut être influencée par les préférences esthétiques de l'inspecteur

4. REGISTRE DES BIAIS — ISO 42001 Obligatoire

ID	Biais	Impact	Mesure d'atténuation
B-001	Biais géographique — Données concentrées sur Marbella/Costa del Sol	Scores moins précis pour zones périphériques	Mention explicite dans rapport si actif hors zone cœur
B-002	Biais temporel — Marché en forte hausse 2021-2024	IVR peut sous-estimer une correction future	Analyse cyclique obligatoire dans audit Impérial
B-003	Biais de confirmation — IA peut renforcer des hypothèses initiales	Conclusions trop favorables si données biaisées	Validation humaine obligatoire + cross-check 3 sources min
B-004	Biais off-market — Transactions privées non incluses dans SLS	Liquidité sous-estimée pour actifs prime	Note explicite + estimation qualitative de l'expert
B-005	Biais documentaire — Si client fournit docs favorables uniquement	Scores surévalués	Croisement obligatoire sources officielles indépendantes
B-006	Biais saisonniers — Marbella : haute saison vs basse saison	SLS volatile selon période	Moyenne glissante 24 mois utilisée systématiquement

5. HUMAN-IN-THE-LOOP — PROTOCOLE

Type d'audit	Validation humaine	Qui	Délai
Standard (15k€)	Revue des flags automatiques	Jean Toffin	Avant envoi
Complexe (25k€)	Validation complète du rapport	Jean Toffin	Avant envoi
Impérial (75k€)	Validation + signature manuscrite	Jean Toffin	Avant envoi

Règle absolue : Aucun rapport n'est livré sans validation humaine explicite.

6. LIMITES DU SYSTÈME

Géographique — Optimisé pour Marbella/Costa del Sol. Performance réduite hors zone.
Temporel — Données marché mises à jour hebdomadairement. Volatilité intra-hebdomadaire non capturée.
Catégories — Formules adaptées par catégorie d'actif mais certaines combinaisons restent en développement.
Langue — Traitement natif en espagnol et français. Documents en d'autres langues nécessitent traduction.

7. VERSIONING & AMÉLIORATION CONTINUE

Version	Date	Modifications
1.0	Mars 2026	Version initiale — 5 indicateurs — 5 catégories d'actifs

Révision prévue : Septembre 2026 ou sur événement de marché significatif.

Document établi par HAMZULLS LIMITED — Velaryx Group office@velaryx-group.com — Marbella, Espagne Version 1.0 — 22 Mars 2026 · ISO/IEC 42001:2023 Clause 6.2