Estimation Technique
DIAGNOSTIC STRUCTURE · CHIFFRAGE CERTIFIÉ · VALORISATION MARCHÉ · SOURCES PRIMAIRES
EXPERT TECHNIQUE
Jean Toffin
Velaryx
Velaryx
Expert BTP · 8 ans Costa del Sol
Mandaté le 25/03/2026
Mandaté le 25/03/2026
SCORE TECHNIQUE RCT
68
/100 · 22 points analysés
⚠️ TRAVAUX NÉCESSAIRES
VALORISATION CERTIFIÉE
2 850 000
– 3 100 000€
– 3 100 000€
Fourchette contradictoire
sources primaires
sources primaires
DTI
Diagnostic Technique Immobilier
STRUCTURE · SECOND ŒUVRE · ÉQUIPEMENTS · CONFORMITÉ RÉGLEMENTAIRE
22
points analysés
Structure & Gros Œuvre
FondationsConformes
Murs porteursConformes
Planchers / DallesConformes
Toiture / CharpenteDéfaillante
Étanchéité généraleDéfaillante
Second Œuvre
Installations électriquesConformes 2015
Plomberie / SanitairesVieillissante
Climatisation / VMCÀ réviser
Revêtements intérieursPartiels
MenuiseriesConformes 2015
Équipements & Extérieurs
PiscineRéfection partielle
Système domotiqueObsolète
Portail / ClôturesConformes
Espaces vertsBien entretenus
Garage / AnnexesConformes
Conformité Réglementaire
Certificat urbanistiqueÀ vérifier
CEE ÉnergétiqueClasse D
Hypothèques / ChargesÀ confirmer
Servitudes / AccèsNon documentées
Conformité piscineDéclaration manquante
✅ VERDICT DTI
Structure porteuse saine — aucun risque structurel majeur. Deux défaillances critiques identifiées : toiture/étanchéité (source des infiltrations) et servitudes non documentées (risque juridique à lever avant vente). CEE Classe D — amélioration recommandée pour maximiser la valorisation. Score RCT : 68/100 — actif récupérable avec programme de travaux ciblé.
CVE
Chiffrage & Valorisation Expert
DEVIS DÉTAILLÉS · SOURCES : REGISTRE NOTARIAL + TRANSACTIONS COMPARABLES 2024–2025
78–96k€
total travaux estimés
| Poste de travaux | Détail | Délai | Coût estimé HT |
|---|---|---|---|
| TRAVAUX CRITIQUES — À RÉALISER AVANT VENTE | |||
| Réfection toiture complète | Remplacement tuiles, sous-toiture, gouttières | Urgent | 18 000 – 24 000 € |
| Traitement humidité + moisissures | Cave Nord-Ouest — assèchement, traitement, isolation | Urgent | 8 000 – 11 000 € |
| Levée servitudes / actes notariaux | Régularisation accès + conformité urbanistique piscine | 3 mois | 3 500 – 5 000 € |
| Sous-total travaux critiques | 29 500 – 40 000 € | ||
| TRAVAUX DE VALORISATION — RECOMMANDÉS | |||
| Réfection piscine + système filtration | Carrelage margelles, pompe, local technique | 6 mois | 14 000 – 18 000 € |
| Rénovation partielle plomberie | Raccords cuisine + salles de bain, robinetterie | 6 mois | 6 000 – 8 000 € |
| Restauration parquet + peintures | Chambre master + couloirs, 3 pièces principales | 3 mois | 8 000 – 10 000 € |
| Amélioration CEE (D → B) | Isolation combles, pompe à chaleur, solaire ACS | 6 mois | 20 000 – 20 000 € |
| Sous-total valorisation | 48 000 – 56 000 € | ||
| TOTAL GÉNÉRAL ESTIMÉ | 78 000 – 96 000 € | ||
✅ VERDICT CVE
Programme de travaux sur 6 mois pour 78 000 – 96 000€ permettant de porter la valeur de 2 850 000€ à 3 350 000 – 3 500 000€. ROI travaux : ×5 à ×6. La levée des servitudes est la priorité absolue — risque juridique pouvant bloquer la vente.
IVR
Indice de Valeur Réelle
VALEUR MARCHÉ CERTIFIÉE · TRANSACTIONS COMPARABLES · SOURCES PRIMAIRES
−10,9%
vs valeur déclarée
Valeur déclarée par le propriétaire3 200 000 €
Transaction comparable Sierra Blanca · 420m² · 2024 (Source : Registre de la Propiedad)2 950 000 €
Transaction comparable Sierra Blanca · 380m² · 2025 (Source : Notaría Marbella)2 840 000 €
Prix/m² moyen Sierra Blanca transactions 2024–20256 785 – 7 024 €/m²
Prix/m² demandé (valeur déclarée)7 619 €/m²
CEE Classe D — décote estimée vs Classe A− 80 000 à − 120 000 €
Fourchette valorisation certifiée (état actuel)
2 850 000 – 3 100 000 €
✅ VERDICT IVR
La valeur déclarée de 3 200 000€ est surestimée de 100 000 à 350 000€ dans l'état actuel — confirmé par 2 transactions comparables sources primaires. Après programme de travaux complet et amélioration CEE, la valeur peut atteindre 3 350 000 – 3 500 000€, au-dessus de la demande initiale.
Synthèse Décisionnelle
DTI · CVE · IVR — RECOMMANDATION EXPERT
DTI — TECHNIQUE
68/100
2 défaillances critiques · Structure saine · Récupérable
CVE — TRAVAUX
78–96k€
ROI ×5 à ×6 · Programme 6 mois
IVR — VALEUR
−10,9%
Décote actuelle vs déclaré · Potentiel 3,5M€ après valo
PROCHAINE ÉTAPE — AUDIT INSTITUTIONNEL CERTIFIÉ
Cette estimation technique certifie l'état du bien et chiffre les travaux. Pour une due diligence complète — vérification titre, hypothèques, optimisation fiscale Loi Beckham, stratégie d'acquisition multi-juridiction — nos audits institutionnels s'adressent aux acquéreurs et conseillers patrimoniaux. Les 3 500€ de cette estimation sont intégralement déduits du prix.
✓ Audit Standard
22 points · Actif jusqu'à 5M€ · IVR + RCT + SLS · 72h
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