Audit Visuel Terrain
INSPECTION PHYSIQUE · PHOTOS · ESTIMATION TRAVAUX · FOURCHETTE VALORISATION
AUDITEUR TERRAIN
Carlos Ruiz
Velaryx
Velaryx
Expert BTP · Marbella
Mandaté le 25/03/2026
Mandaté le 25/03/2026
POINTS CRITIQUES
2
/12 points · critiques
⚠️ TRAVAUX URGENTS
VALEUR ESTIMÉE
2 900 000
– 3 150 000€
– 3 150 000€
Fourchette après
travaux urgents
travaux urgents
PHOTO
Documentation Photographique Terrain
6 ANGLES · PRISE LE JOUR DE L'INSPECTION · HAUTE RÉSOLUTION
6
photos terrain
Façade principale
état général bon
fissures superficielles Est
état général bon
fissures superficielles Est
Toiture
tuiles déplacées Nord
infiltration active
tuiles déplacées Nord
infiltration active
Salon principal
bon état général
parquet à restaurer
bon état général
parquet à restaurer
Cuisine 2015
état correct
électroménager à remplacer
état correct
électroménager à remplacer
Piscine 12×6m
carrelage fissuré
pompe à réviser
carrelage fissuré
pompe à réviser
Cave Nord-Ouest
moisissures actives
odeur persistante
moisissures actives
odeur persistante
Photos haute résolution jointes au dossier confidentiel transmis au commanditaire.
CONSTATS
12 Points d'Analyse Terrain
INSPECTION VISUELLE NON DESTRUCTIVE · OBSERVATION DIRECTE
12
points vérifiés
| # | Point de contrôle | Observation terrain | Statut |
|---|---|---|---|
| 01 | Structure générale / Fondations | Fissures superficielles façade Est. Pas d'indice de tassement différentiel visible. | Attention |
| 02 | Toiture / Étanchéité | Tuiles déplacées versant Nord. Infiltration active détectée en cave. Traitement urgent requis. | Critique |
| 03 | Façades / Murs extérieurs | Enduit crépi en bon état général. Légères traces d'humidité angle Nord-Ouest. | Attention |
| 04 | Installations électriques (visible) | Tableau 2015 conforme. Prises et interrupteurs OK. Aucune anomalie visible. | OK |
| 05 | Plomberie / Évacuations | Canalisations cuivre apparentes. Légère corrosion sur raccords cuisine. Pression normale. | Attention |
| 06 | Menuiseries / Fenêtres / Isolation | Double vitrage 2015 en bon état. Joints porte d'entrée à remplacer. | OK |
| 07 | Revêtements sol / Plafonds | Parquet chêne chambre master abîmé (25%). Plafonds propres, sans traces d'humidité. | Attention |
| 08 | Espaces extérieurs / Clôtures | Jardin bien entretenu. Clôture périmétrique conforme. Portail motorisé fonctionnel. | OK |
| 09 | Piscine / Équipements annexes | Carrelage fissuré margelle Est. Pompe filtration à révision. Local technique en ordre. | Attention |
| 10 | Humidité / Moisissures | ⚠️ Moisissures actives cave Nord-Ouest. Odeur persistante. Source probable : infiltration toiture. | Critique |
| 11 | Conformité urbanistique visible | Surface construite apparente cohérente avec déclaration. Vérification cadastrale recommandée. | Attention |
| 12 | Accès / Servitudes apparentes | Voie d'accès privée — convention de passage non vérifiable visuellement. À contrôler au registre. | Attention |
TRAVAUX
Estimation des Travaux Identifiés
BASE CONSERVATRICE · DEVIS CONTRADICTOIRE RECOMMANDÉ
46–57k€
urgent + court terme
⚠️ Urgents — 0 à 12 mois
Traitement infiltration toiture. Traitement moisissures cave + assèchement. Remplacement tuiles versant Nord.
28 000 – 35 000 €
Impacte directement la valeur de vente
Court terme — 1 à 3 ans
Réfection carrelage piscine + révision pompe. Restauration parquet master. Raccords plomberie cuisine.
18 000 – 22 000 €
Recommandés avant mise en vente
Moyen terme — 3 à 5 ans
Révision complète façades. Remplacement électroménager cuisine. Joints menuiseries.
12 000 – 15 000 €
Prévisibles — à communiquer à l'acheteur
Valorisation optionnelle
Extension terrasse couverte. Domotique. Rénovation salle de bain master. Cuisine haut de gamme.
35 000 – 50 000 €
ROI estimé +120 000€ sur prix de vente
✅ VERDICT TRAVAUX
Deux points critiques doivent être traités avant toute mise en vente : l'infiltration toiture (source des moisissures cave) et le traitement humidité Nord-Ouest. Détectés par la contre-expertise acheteur, ces défauts entraîneront une décote de 80 000€ à 120 000€ — soit 4× le coût des travaux. Traiter maintenant est mathématiquement optimal.
Synthèse de Valorisation
INDICATIVE · BASÉE SUR INSPECTION VISUELLE · NON CERTIFIÉE
VALEUR DÉCLARÉE
3 200 000 €
Prix demandé par le propriétaire
FOURCHETTE MARCHÉ
2 900 000 – 3 150 000 €
Après travaux urgents réalisés
POTENTIEL APRÈS VALO
3 450 000 €
Après travaux + valorisation optionnelle
⚠️ Ces estimations sont indicatives, basées sur observation visuelle non destructive. Une valorisation contradictoire certifiée requiert un Audit Standard ou Complexe Velaryx.
PROCHAINE ÉTAPE — AUDIT INSTITUTIONNEL CERTIFIÉ
Ce rapport visuel identifie les points critiques de surface. Pour une due diligence complète — valorisation certifiée, vérification titre, hypothèques, conformité urbanistique, optimisation fiscale — nos audits institutionnels s'adressent aux acquéreurs, Family Offices et conseillers. Les 1 500€ de cet audit sont intégralement déduits du prix.
✓ Audit Standard
22 points · Actif jusqu'à 5M€ · IVR + RCT + SLS · 72h
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